オーナーチェンジは実務で日常的に起こります。そのとき借主の立場がどう守られるのか、民法と借地借家法の合わせ技で見ていきましょう。
戸倉 ジャスミン
先生! 住んでるマンションが売られたら、あたし出ていかなきゃなの?
香月 リサ 先生
落ち着いて。対抗要件を備えていれば、新しい所有者に賃借権を主張できるわ。
深見 つむぎ
民法605条の賃借権の登記ですね。
ただ、賃借人には登記請求権がないと聞きました。
香月 リサ 先生
そこが泣きどころ。
賃貸人が協力しない限り登記できないから、605条だけでは絵に描いた餅なの。
雪村 ましろ
むむむ…借りる人だけ守られない仕組みになっちゃう。
香月 リサ 先生
だから借地借家法31条があるの。
登記がなくても建物の引渡しがあれば、その後に建物について物権を取得した者に対抗できる。
鍵を受け取って住み始めれば足りるわ。
戸倉 ジャスミン
よっしゃ! 引っ越して住んでれば勝てるってこと? それなら安心じゃん!
深見 つむぎ
これがいわゆる「売買は賃貸借を破らない」の実体ですね。
香月 リサ 先生
そのとおり。
そして対抗要件を備えた建物が譲渡されると、賃貸人たる地位は当然に譲受人へ移転します。
民法605条の2第1項ね。
雪村 ましろ
それって…借りてる人の同意はいらないってこと?
香月 リサ 先生
ええ。
賃貸人が誰であっても賃借人の不利益は基本的にないから、承諾は不要とされているの。
戸倉 ジャスミン
じゃあ、いきなり知らない人が来て「今月から俺が大家、家賃払え」でもOK?
深見 つむぎ
…ジャスミンさん、その言い方は不安を煽りすぎでは。
でも論点としては鋭いです。
香月 リサ 先生
そこは605条の2第3項。
賃貸人たる地位の移転は、所有権移転登記をしなければ賃借人に対抗できません。
つまり登記のない新所有者は賃料を請求できないの。
深見 つむぎ
二重払いの危険から借主を守る仕組みなのですね。
納得しました。
香月 リサ 先生
ついでに、敷金返還債務と費用償還債務も譲受人が承継します (605条の2第4項)。
ここまでセットで覚えて。
確認クイズ
AがBに賃貸し引き渡した建物を、AがCに譲渡した場合に関する記述として、正しいものはどれか。
- Bは賃借権の登記を備えていなければ、Cに対して賃借権を対抗できない。
- 賃貸人たる地位がAからCに移転するには、賃借人Bの承諾が必要である。
- Cは、所有権移転登記を備えなくても、Bに対して賃料を請求することができる。
- Cが所有権移転登記を備えれば、Cは賃貸人たる地位をBに対抗でき、賃料を請求できる。
こたえを見る
正解: 4. Cが所有権移転登記を備えれば、Cは賃貸人たる地位をBに対抗でき、賃料を請求できる。
民法605条の2第3項により、賃貸人たる地位の移転は所有権移転登記を備えなければ賃借人に対抗できません。したがって選択肢4が正しく、選択肢3は誤りです。選択肢1は誤りで、借地借家法31条により建物の引渡しがあれば登記がなくても対抗できます。選択肢2も誤りで、賃貸人たる地位の移転に賃借人の承諾は不要です。
