家賃が入らない。焦って鍵を替えたくなる——その行為が、管理業者を加害者に変えます。自力救済の禁止と、適法な督促の作法を学びます。
戸倉 ジャスミン
ねえ先生、家賃を何か月も払わない人がいたら、鍵を替えちゃえばよくない? 貸してるのは大家さんなんだし。
香月 リサ 先生
ジャスミンさん、そこで手を止めて。
それは絶対にやってはいけないの。自力救済の禁止——法律に基づく手続によらずに自分の力で権利を実現することは、原則として許されないわ。
戸倉 ジャスミン
うぅ…先生がそんなに真剣な声出すの、めずらしい。
えっ、大家さん側なのにダメなの?
香月 リサ 先生
賃借人が滞納していても、契約が続いている以上、その部屋を使う権利は賃借人にあるの。
無断で鍵を交換する、玄関に張り紙をする、家財を運び出す、電気や水道を止める——どれも違法。
深見 つむぎ
不法行為として損害賠償責任を負う可能性がありますね。
……ジャスミンちゃん、その発想は管理業者としては一発退場だよ。
雪村 ましろ
張り紙も? 『家賃を払ってください』って書くだけでも?
香月 リサ 先生
近隣の目に触れる形で滞納を知らせるのは、名誉やプライバシーを侵害しうるわ。
契約書に『滞納したら鍵を交換してよい』と書いてあっても、そういう特約は無効と考えられているの。
戸倉 ジャスミン
特約でもダメ…。
じゃあ、こっちは何ができるのさ?
香月 リサ 先生
できることはあるわ。
段階を踏むの。
まず電話や訪問での確認、次に督促状、それでも支払われなければ内容証明郵便で正式に催告する。
並行して連帯保証人にも早めに連絡しておくのが実務よ。
深見 つむぎ
早期に、段階的に。
放置して滞納額が膨らむほど、賃借人も払えなくなって回収は難しくなりますし。
雪村 ましろ
でも…督促のやり方にも、やさしさが要る気がする。
夜中に何度も電話が鳴ったら、わたしなら息が詰まっちゃう。
香月 リサ 先生
ましろさん、それも立派な論点よ。深夜・早朝の連絡、勤務先への執拗な連絡、第三者への告知——私生活の平穏を害する取立ては避けなければならない。
適法な範囲で、粘り強く、冷静に。
それが管理業者の仕事なの。
戸倉 ジャスミン
…鍵を替えるのって、その場は楽だけど、結局こっちが訴えられる側になるんだね。
わかった、覚えとく。
確認クイズ
賃料を滞納している賃借人への対応として、適法なものはどれか。
- 賃借人に無断で玄関の鍵を交換し、室内に立ち入れないようにする
- 電気・水道の供給を止めて、任意の退去を促す
- 内容証明郵便により、期間を定めて賃料の支払を催告する
- 玄関ドアに滞納の事実を記載した張り紙をして支払を促す
こたえを見る
正解: 3. 内容証明郵便により、期間を定めて賃料の支払を催告する
正解は選択肢3です。内容証明郵便による催告は、法律に基づく正当な手続の一環であり適法です。選択肢1・2・4はいずれも自力救済にあたり違法で、不法行為として損害賠償責任を負うおそれがあります。特に選択肢4は、近隣に滞納の事実を知らせることになり、名誉・プライバシーの侵害にもなりえます。
