サブリース被害は、業者本体ではなく「間に立つ人」の言葉から始まることが少なくありません。だから法は勧誘者も規制の網に入れました。
香月 リサ 先生
勧誘者とは、特定転貸事業者から委託を受け、あるいはこれに関連して、特定賃貸借契約の締結の勧誘を行う者のことよ。
戸倉 ジャスミン
業者本人じゃない人ってこと? たとえばどんな人がなるの?
香月 リサ 先生
建設会社、不動産業者、金融機関、コンサルタント。
オーナーを業者に引き合わせる紹介者も、状況次第で該当しうるわ。
深見 つむぎ
「アパートを建てませんか、建てたらサブリースで安心です」と持ちかける建設会社は、まさに典型例ですね。
香月 リサ 先生
そう。
土地活用の提案とサブリースの勧誘は、実務では地続きになりやすいの。
雪村 ましろ
…あの、「委託」って、ちゃんと書面で契約していないとダメなんですか?
香月 リサ 先生
よく気づいたわね。
書面は要りません。
明示的な契約がなくても、業者から勧誘を依頼されている実態があれば勧誘者に当たります。
報酬の有無だけで決まるものでもないわ。
戸倉 ジャスミン
マジで!? じゃあ「うちは頼まれてないです」って言い張ればセーフ…にはならないんだ。
深見 つむぎ
実質で判断されるということですね。
では、勧誘者にはどこまでの義務がかかるのでしょうか。
香月 リサ 先生
ここが核心。
勧誘者には誇大広告等の禁止と不当な勧誘等の禁止が適用されます。
一方で、特定賃貸借契約の重要事項説明と契約締結時書面の交付は課されません。
それらは契約当事者である特定転貸事業者の義務だからよ。
雪村 ましろ
契約する人じゃないと、契約の中身は説明できないから…なんですね。
香月 リサ 先生
筋が通っているでしょう。
ただし勧誘者が違反すれば、勧誘者自身が国土交通大臣の指示処分や勧誘の停止命令の対象になります。
無関係ではいられないの。
戸倉 ジャスミン
間に立つ人も責任を負う。
…それ、大事な話だね。
確認クイズ
勧誘者に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 勧誘者は、特定賃貸借契約の締結前に、オーナーに対して重要事項説明を行わなければならない
- 特定転貸事業者との間に書面による委託契約がなければ、勧誘者に該当することはない
- 勧誘者には誇大広告等の禁止および不当な勧誘等の禁止が適用される
- 勧誘者は監督処分の対象とはならず、責任は特定転貸事業者のみが負う
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正解: 3. 勧誘者には誇大広告等の禁止および不当な勧誘等の禁止が適用される
勧誘者には誇大広告等の禁止と不当な勧誘等の禁止が適用されます。選択肢1の重要事項説明と契約締結時書面の交付は契約当事者である特定転貸事業者の義務で、勧誘者には課されません。選択肢2も誤りで、書面による委託契約がなくても、勧誘を依頼されている実態があれば勧誘者に該当します。選択肢4も誤りで、勧誘者自身が指示処分や勧誘停止命令の対象になります。
