第3章サブリースの仕組みと広告・勧誘規制約 4 分 1,434 字

特定転貸事業者とは — サブリース規制は「登録の有無を問わず」適用される

特定転貸事業者は、特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を転貸する事業を営む者。サブリース規制は登録制度とは切り離され、未登録の小規模業者にも等しく及びます。

編集・検証: 賃貸不動産経営管理士スタディ編集部公式情報: 一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会制作・検証方針

第3章で最も出題されやすい論点の一つが、この「登録制度とサブリース規制の適用範囲のズレ」です。混同すると芋づる式に失点します。

香月リサ先生

特定転貸事業者の定義から。
「特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者」。
俗に言うサブリース業者ね。

深見つむぎ

先生、質問があります。
賃貸住宅管理業の登録をしていない業者は、特定転貸事業者にならないのでしょうか。

香月リサ先生

そこよ、つむぎさん。
答えはなる。
定義に「登録を受けた」という文言はどこにも入っていないでしょう?

戸倉ジャスミン

え、じゃあ登録してない業者でも、誇大広告とか禁止されるってこと?

香月リサ先生

されるわ。サブリース規制は登録の有無にかかわらず、すべての特定転貸事業者に適用されます。
ここは絶対に落とせないところ。

雪村ましろ

むむむ…でも管理業には登録の制度がありましたよね。
あれとは別のお話ですか?

香月リサ先生

別の話。賃貸住宅管理業の登録は、管理戸数が200戸未満なら義務ではありません。
任意で登録することはできるけれど、しなくてもいい。

戸倉ジャスミン

うぅ…頭がこんがらがってきた。
200戸未満の小さいサブリース業者は、じゃあ何も規制されないの?

深見つむぎ

ジャスミンさん、そこが違うの。
登録義務がないのは管理業の登録の話であって、サブリース規制は戸数と関係なく適用される…ということですよね、先生。

香月リサ先生

そのとおり。
つまり管理戸数150戸で未登録の業者でも、誇大広告等の禁止も、不当な勧誘等の禁止も、重要事項説明も、契約締結時書面も、すべて課されます。

雪村ましろ

…規模が小さいほど被害を受けたオーナーさんが救われない、なんてことがないように…ですね。

香月リサ先生

ましろさんの言うとおり。
制度趣旨から考えると腑に落ちるでしょう。
試験では「200戸未満だからサブリース規制は適用されない」という誤りが繰り返し狙われます。

戸倉ジャスミン

覚えた! 登録は戸数で決まる、サブリース規制は戸数で決まらない。
これでいける!

確認クイズ

管理戸数が150戸で、賃貸住宅管理業の登録を受けていないサブリース業者に関する記述として、最も適切なものはどれか。

こたえを見る

正解: 3. 登録の有無や管理戸数にかかわらず、特定転貸事業者としてサブリース規制の適用を受ける

サブリース規制は登録の有無・管理戸数を問わず、すべての特定転貸事業者に適用されます。200戸未満で登録義務が免除されるのは賃貸住宅管理業の登録についての話であり、選択肢1・2・4のようにサブリース規制の適用を免れる根拠にはなりません。

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