サブリースは「オーナーにとって楽な仕組み」と語られがちですが、出題されるのはむしろリスク側です。光と影をセットで押さえます。
香月 リサ 先生
まずメリットから。
オーナーはサブリース業者から家賃を受け取るので、部屋が空いても家賃収入が途切れにくい。
滞納の取立てに追われることもないわ。
戸倉 ジャスミン
空室でもお金が入るの? マジで!? それ最強じゃん?
深見 つむぎ
…あ、それ私も気になっていました。
入居者募集も、契約手続きも業者側が行うので、オーナーの手間はかなり減りますよね。
香月 リサ 先生
そう。
空室・滞納リスクの回避と、管理の手間の削減。
この2つが大きな柱ね。
ただし、業者は当然その分の利益を取るから、満室時の手取りは自主管理より下がります。
雪村 ましろ
ふぇぇ〜…じゃあ、ずっと同じ家賃が入り続けるわけじゃない、ってことですか?
香月 リサ 先生
ましろさん、そこが核心よ。
サブリース業者はオーナーに対して賃借人でしょう。
だから借地借家法第32条の借賃減額請求ができるの。
「家賃保証」と書いてあっても、減額を求められる可能性は残ります。
深見 つむぎ
ちょっと待ってください。
契約書に「減額しない」と特約を入れておけば防げるのでは?
香月 リサ 先生
残念だけど、そこは通らないと考えられているわ。
判例上も、サブリース契約に借地借家法32条の適用があるとされています。
減額しない旨の特約があっても、賃借人からの減額請求までは封じられないの。
戸倉 ジャスミン
うぅ…「保証」って言葉に安心しちゃダメってこと?
香月 リサ 先生
言葉ではなく条件を読む、が鉄則ね。
ほかにも、契約開始から数か月は家賃が支払われない免責期間が設定されることがあります。
ここを説明されないままだと、オーナーは資金計画を誤ります。
雪村 ましろ
…あの、オーナーさんの方から「もうやめたい」と言うことはできるんですか?
香月 リサ 先生
それが難しいのよ。
オーナーは賃貸人だから、解約の申入れや更新拒絶には借地借家法上の正当事由が必要。
一方、業者側には中途解約条項が置かれていることが多い。出口の自由度が対等でない点は、必ず押さえて。
深見 つむぎ
修繕費の負担がどちらにあるかも、契約書ごとに違うので確認が要りますね。
確認クイズ
サブリース方式に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- マスターリース契約に「家賃を減額しない」旨の特約があれば、サブリース業者は借賃の減額を請求できない
- オーナーからマスターリース契約の更新を拒絶する場合、正当事由は不要である
- サブリース業者は賃借人の立場にあるため、借地借家法32条に基づく借賃減額請求をすることができる
- サブリース方式では、入居者の滞納リスクはオーナーが負担する
こたえを見る
正解: 3. サブリース業者は賃借人の立場にあるため、借地借家法32条に基づく借賃減額請求をすることができる
サブリース業者はオーナーとの関係では賃借人であり、借地借家法32条の借賃減額請求が可能です。選択肢1のような不減額特約があっても賃借人からの減額請求までは封じられないと解されています。選択肢2は逆で、賃貸人であるオーナーからの更新拒絶等には正当事由が必要です。選択肢4は、滞納リスクを負うのは転貸人であるサブリース業者です。
