退去時のトラブルで最も多いのが原状回復です。出発点となる考え方を、ここで正確に固めます。
戸倉 ジャスミン
原状回復って、借りたときのピカピカの状態に戻すってことでしょ? 部屋って住んでるだけで汚れるのに、無理ゲーじゃん?
香月 リサ 先生
その誤解を解くために作られたのが、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインなの。
原状回復は「入居時の状態に戻すこと」ではありません。
深見 つむぎ
ガイドラインの定義では、賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること、とされていますね。
香月 リサ 先生
そのとおり。
裏を返せば、通常損耗と経年変化は賃借人の負担ではない。
ここが結論よ。
雪村 ましろ
ふぇぇ〜、じゃあ日に焼けて色あせた壁紙とかは、直さなくていいの?
香月 リサ 先生
賃借人の負担ではない、という意味ではね。
理由もはっきりしていて、通常損耗の補修費用はすでに賃料に含まれていると考えられているから。
戸倉 ジャスミン
え、家賃に? …あ、そうか。
毎月払ってる家賃の中に、いずれ壁紙を替えるぶんも入ってるってことか。
深見 つむぎ
二重取りになってしまう、というわけですね。
民法621条も同じ立場だと理解しています。
香月 リサ 先生
そう。
621条は、賃借人が原状回復義務を負う損傷から通常の使用収益による損耗と経年変化を除くと明記し、さらに賃借人の責めに帰することができない事由による損傷も除いています。
雪村 ましろ
…でも先生。
契約書に「通常の損耗も借主が直すこと」って書いてあったら、どうなるの? 書いてあったら従わなきゃダメ?
香月 リサ 先生
鋭いところを突くわね。
それが通常損耗補修特約の問題。
結論から言うと、そういう特約が直ちに無効になるわけではないけれど、有効になるハードルはとても高いの。
深見 つむぎ
判例も、賃借人に通常損耗の補修義務を負わせるには、その範囲が具体的に明記されるなどして、賃借人が明確に認識し合意していることが必要だとしていますね。
香月 リサ 先生
ええ。
ガイドラインも、①特約の必要性があり暴利的でないなどの合理的理由があること ②賃借人が義務負担の内容を認識していること ③賃借人が義務を負うという意思表示をしていること、という要件を挙げています。
戸倉 ジャスミン
「原状回復は借主負担とする」ってふわっと一行書いてあるだけじゃ、たぶんダメってことだね。
香月 リサ 先生
そう、それでは範囲が具体的でないから、特約として効かない可能性が高い。
試験では「特約は一切無効」と言い切る選択肢が出たら、それは行き過ぎだから注意してね。
雪村 ましろ
むむむ…「無効になりうる」で、「必ず無効」じゃないんだ。
言い切りに気をつける、と。
確認クイズ
原状回復に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 原状回復とは、賃借人が借りた当時の状態に建物を戻すことをいう。
- 通常の使用によって生じた損耗や経年変化の補修費用は、賃借人が負担するのが原則である。
- 通常損耗について賃借人に補修義務を負わせる特約は、内容が具体的に明記され賃借人が明確に認識して合意している等の要件を満たさなければ、無効となりうる。
- 賃借人の責めに帰することができない事由による損傷であっても、賃借人は原状回復義務を負う。
こたえを見る
正解: 3. 通常損耗について賃借人に補修義務を負わせる特約は、内容が具体的に明記され賃借人が明確に認識して合意している等の要件を満たさなければ、無効となりうる。
通常損耗補修特約は当然に無効となるわけではありませんが、有効とされるための要件は厳格で、これを欠けば無効となりうる、というのが正確な理解です。選択肢1は誤りで、原状回復は入居時の状態に戻すことではありません。選択肢2も誤りで、通常損耗・経年変化は賃貸人負担です。選択肢4も誤りで、民法621条ただし書により、賃借人の責めに帰することができない事由による損傷については原状回復義務を負いません。