前回の原則を、いよいよ具体例に落とし込みます。似て見える損傷でも、結論が正反対になることがあります。
香月 リサ 先生
ガイドラインは損耗を区分しています。
基本は二つ。A区分は、賃借人が通常の住まい方をしていても発生すると考えられるもの——つまり通常損耗・経年変化で、賃貸人負担。
深見 つむぎ
B区分は、賃借人の住まい方・使い方次第で発生したりしなかったりするもの。
明らかに通常の使用の結果とはいえない損耗で、賃借人負担ですね。
香月 リサ 先生
そのとおり。
そしてこの二つに、調整のパターンが二つ重なります。
一つは、基本はAなのに、賃借人の手入れや管理が悪くて損耗が発生・拡大したケース。
これは賃借人に負担が回ります。
もう一つは、修繕に建物の価値を増大させる要素——いわゆるグレードアップが混ざっている場合。
その分まで賃借人に払わせるのは行き過ぎだから、賃貸人が負担して調整します。
雪村 ましろ
うぅ〜ん…言葉だと分かった気になっちゃう。
具体例、ほしいなぁ。
香月 リサ 先生
いきましょう。
まず賃貸人負担の代表例。
家具の設置による床のへこみや設置跡。
日照など自然現象によるクロスや畳の変色。
テレビ・冷蔵庫の裏の壁が黒ずむ電気ヤケ。
そして画鋲・ピンの穴。
戸倉 ジャスミン
えっ、画鋲の穴っていいの!? ポスター貼りまくってたら怒られると思ってた。
深見 つむぎ
画鋲やピンの穴は、通常の生活で行われる範囲のものであり、下地ボードの張替えまでは不要ですからね。
……ただし、釘穴・ネジ穴は別だと理解しています。
香月 リサ 先生
そこが分岐点。
釘やネジの穴で下地ボードの張替えが必要な程度のものは、通常の使用を超えるとして賃借人負担。
同じ「壁の穴」でも深さが結論を変えるの。
雪村 ましろ
…あ、そっか。
壁紙だけで済むか、その奥まで壊れてるか、なんだね。
香月 リサ 先生
ええ。
今度は賃借人負担の代表例をまとめて言うわ。
タバコのヤニ・臭い。
結露を放置して広がったカビやシミ。
ペットによる柱の傷や臭い。
掃除を怠った台所の油汚れ、水回りの水垢。
戸倉 ジャスミン
結露って、建物のせいじゃないの? あたし、なんか納得いかない…。
深見 つむぎ
結露そのものは建物の構造に起因することもあります。
でも、それを放置してカビやシミを拡大させたなら、そこは賃借人の管理の問題だよ。
香月 リサ 先生
つむぎさんの整理が的確ね。
ガイドラインも、賃借人が結露を発見しながら賃貸人に通知もせず、拭き取りなどの手入れも怠った場合を賃借人負担としています。放置したかどうかが鍵。
雪村 ましろ
気づいてたのに何もしなかった——それは通常の住まい方じゃないもんね。
えへへ、ものさしが見えてきた。
戸倉 ジャスミン
よっしゃ! 要は「暮らしてれば普通そうなる」ならオーナー、「その人だからそうなった」なら借主ってこと?
香月 リサ 先生
見事な一行要約。
それを軸に、あとは事例を貼り付けていけばいいわ。
確認クイズ
原状回復ガイドラインにおける負担区分として、賃借人の負担となるものはどれか。
- テレビや冷蔵庫の後部壁面に生じた黒ずみ（電気ヤケ）
- 壁にポスターを貼るために使用した画鋲の穴（下地ボードの張替えが不要なもの）
- 結露が発生していることを認識しながら放置し、拡大させた壁のカビ・シミ
- 日照により変色したクロス
こたえを見る
正解: 3. 結露が発生していることを認識しながら放置し、拡大させた壁のカビ・シミ
結露そのものは建物の構造に起因することもありますが、賃借人がこれを認識しながら賃貸人に通知せず、拭き取り等の手入れも怠って拡大させた場合は、善管注意義務違反として賃借人負担となります。選択肢1・2・4はいずれも通常損耗・経年変化にあたり賃貸人負担です。なお選択肢2と異なり、下地ボードの張替えが必要な釘穴・ネジ穴は賃借人負担となります。