敷金は、賃貸借でもっとも身近なお金です。民法改正で条文に定義が置かれ、判例のルールが明文になりました。
戸倉 ジャスミン
先生、質問! あたしの姉ちゃんが部屋借りるとき「保証金」って払ってたんだけど、あれって敷金と違うの?
香月 リサ 先生
いい質問ね。
答えは条文の中にあります。
民法622条の2は敷金を、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の債務を担保する目的で賃借人が交付する金銭、と定義しているの。
深見 つむぎ
つまり名前が「保証金」でも「敷金」でも、担保目的で交付されたなら法律上は敷金として扱われる、という理解で合っていますか。
香月 リサ 先生
合っています。
実質で判断する。
逆に礼金は謝礼として渡し切りのお金で、担保目的ではないから敷金ではなく、原則として返ってきません。
戸倉 ジャスミン
マジで!? 礼金って戻ってこないんだ…。
うぅ、姉ちゃんに教えてあげよ。
雪村 ましろ
ねえ先生。
敷金って、いつ返してもらえるの? 契約が終わった日?
香月 リサ 先生
ここが最重要。
返還義務が生じるのは賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき。
つまり明渡しの時よ。
契約終了だけでは足りないの。
深見 つむぎ
ということは、賃借人が「敷金を返してくれたら出ていく」と主張することはできませんね。
明渡しと敷金返還は同時履行の関係に立たない。
香月 リサ 先生
そう、明渡しが先よ。
順番が逆にならないのは、明け渡してもらって初めて損害の有無が分かるからね。
雪村 ましろ
…あ。
だから「明け渡した後で、傷んだところを引いて、残りを返す」っていう順番になるんだ。
戸倉 ジャスミン
じゃあさ、家賃が払えない月に「今月ぶんは敷金から引いといて!」ってお願いするのはアリ?
香月 リサ 先生
ふふ、それがまさに出題ポイント。
答えはナシ。
賃貸人は賃料債務等に敷金を充当できるけれど、賃借人の側から充当を請求することはできないと条文が明記しています。
深見 つむぎ
敷金は賃貸人のための担保ですから、使うかどうかを決めるのも賃貸人、ということですね。
戸倉 ジャスミン
うわ、片方向なんだ…。
要は「大家さんは使ってもいい、借主は使わせろと言えない」ってこと?
香月 リサ 先生
その一文で正確よ。
試験ではこの「賃借人からは請求できない」を、さらっと逆に書いた選択肢が出ます。
雪村 ましろ
えへへ、ましろ、もう引っかからない気がする。
確認クイズ
敷金に関する記述として、正しいものはどれか。
- 賃借人は、賃料を支払えないときは、敷金をその賃料に充当するよう賃貸人に請求することができる。
- 敷金返還債務は賃貸借の終了と同時に生じ、賃借人は敷金の返還と建物の明渡しとの同時履行を主張できる。
- 「保証金」という名目で交付された金銭であっても、賃借人の債務を担保する目的のものであれば敷金にあたる。
- 礼金は、賃貸借終了時に賃借人に返還しなければならない。
こたえを見る
正解: 3. 「保証金」という名目で交付された金銭であっても、賃借人の債務を担保する目的のものであれば敷金にあたる。
民法622条の2は「いかなる名目によるかを問わず」と定めており、担保目的で交付された金銭は名称を問わず敷金にあたります。選択肢1は誤りで、賃借人から充当を請求することはできません。選択肢2も誤りで、返還義務は明渡し時に生じ、同時履行の関係には立ちません。選択肢4も誤りで、礼金は担保目的の金銭ではなく、原則として返還されません。