入居者募集と広告規制 — 宅建業法の報酬制限と公正競争規約

入居者募集の話に入るわね。
まず前提。
賃貸住宅の貸借の媒介・代理を業として行うことは宅地建物取引業?に当たり、免許が必要よ。

そのとおり。
だからオーナーが自分の物件を自分で貸すのに免許は要らない。
サブリース業者が自ら転貸人として入居者に貸す場面も、同じく「自ら貸借」だから宅建業免許は不要なの。

次に媒介報酬?。
これは上限が決まっています。居住用建物の賃貸借の媒介では、依頼者の承諾がなければ、依頼者の一方から受け取れるのは賃料の0.55か月分が上限。
そして双方から受け取る合計は賃料の1.1か月分以内。
いずれも消費税込みの数字ね。

配分は変えられるわ。
ただし合計1.1か月分という枠は、承諾があっても動かないの。
しかもその承諾は、媒介の依頼を受けるにあたって得ておく必要があります。
契約が終わってから「実は」では遅い。

ええ、それが原則よ。
ただ、2024年7月1日から例外が一つできたの。長期の空家等——1年を超えるような期間だれも住んでいない戸建ての空き家などね——の貸借の媒介では、貸主である依頼者から、原則の上限を超えて報酬を受け取れるようになったわ。
貸主・借主の合計で賃料の2.2か月分まで。
借主から受け取れる額は原則のままよ。

使えないわ。
入居者を募集している賃貸集合住宅の空き室は、長期の空家等には当たらないの。
さて三つめ、広告の表示ルール。不動産の表示に関する公正競争規約?という業界の自主規制ルールがあって、これが細かい。
筆頭はおとり広告の禁止よ。

三つの類型で覚えて。
①実際には存在しない物件の広告、②存在はするが取引の対象となり得ない物件の広告、③存在し取引もできるが取引する意思がない物件の広告。

まさにそれ。
契約済みの物件を客寄せに掲げ続けるのが典型です。
あとは徒歩所要時間。
これは道路距離80mにつき1分として計算し、1分未満の端数は切り上げます。

正解よ。
信号待ちや坂道は考慮されないから、実際に歩くともう少しかかる。
そこも知っておくといいわ。
測り始める地点は、マンションやアパートなら建物の出入口よ。

建築工事完了後1年未満であって、居住の用に供されたことがないもの。
両方満たして初めて新築。
面積は畳1枚あたり1.62㎡以上の広さがある意味で用いる、といった決まりもあります。
細かいけれど、ここは素直に得点源にできるところよ。