賃貸経営は数字で語れなければ始まりません。難しい計算は不要です。式の意味さえ分かれば、危ない計画はすぐ見抜けます。
香月 リサ 先生
今日は数字の日。
まず表面利回り、グロス利回りとも言うわ。年間家賃収入 ÷ 投資額。
1億円の物件で年間家賃収入800万円なら、8%ね。
戸倉 ジャスミン
うぅ…計算だ。
でも、これくらいなら…8%! なんかお得そう!
深見 つむぎ
…待ってください。
その式には運営費用が入っていません。
管理費も、修繕費も、税金も、まるごと無視した数字ですよね。
香月 リサ 先生
つむぎさん、そこよ。
だから実質利回り——ネット利回り、NOI利回りとも呼ぶ——を使います。(年間家賃収入 − 運営費用) ÷ 投資額。
さっきの物件で運営費用が年200万円なら、(800 − 200) ÷ 10,000 = 6%。
雪村 ましろ
8%が6%に…。
表面のほうは、ちょっと見栄えを良くした数字なんですね。
香月 リサ 先生
広告で強調されるのはたいてい表面利回りよ。
この分子、つまり年間家賃収入 − 運営費用のことをNOI、純収益といいます。
賃貸経営の実力値ね。
深見 つむぎ
借入れをしている場合には、DSCRという指標もありましたね。
香月 リサ 先生
借入金返済余裕率。元利金返済前の純収益 ÷ 元利金返済額。
純収益600万円で年間の返済額が500万円なら、600 ÷ 500 = 1.2よ。
戸倉 ジャスミン
1.0を割ったら、どうなるの?
香月 リサ 先生
純収益だけでは返済を賄えないということ。
足りない分は自分の貯金から出すしかない。
だからDSCRは1.0を上回っている必要があるの。
ここは絶対に落とせません。
雪村 ましろ
…先生。
借りたお金の元本を返すのは、費用にならないんですか?
香月 リサ 先生
ましろさん、それは会計の一番おもしろいところ。借入金の元本返済は、支出だけれど費用にはならない。
逆に減価償却費は、費用だけれど支出を伴わない。
この二つがあるから、帳簿の利益と手元に残るお金はズレるのよ。
戸倉 ジャスミン
え、黒字なのにお金がない、みたいなことが起きるってこと? マジで!?
深見 つむぎ
…逆もあり得ますね。
帳簿は赤字でもキャッシュフローは回っている、という状態も。
香月 リサ 先生
どちらも起こります。
だから利益とキャッシュフローは分けて見る。
最後に価格の話。
収益から価格を求める方法が二つあって、直接還元法は一期間の純収益 ÷ 還元利回り。DCF法は各期の純収益と将来の売却価格(復帰価格)を現在価値に割り引いて合計します。
深見 つむぎ
借入れの比率を示すLTVも、安全性の目安になりますね。
香月 リサ 先生
そう、借入金額 ÷ 不動産価格。
高いほどレバレッジは効くけれど、余裕はなくなる。
そして最後の一つ。長期修繕費用を必ず収支計画に織り込むこと。
10年後の大規模修繕を計算に入れていない事業計画は、絵に描いた餅です。
確認クイズ
総投資額1億円、年間家賃収入800万円、年間の運営費用200万円の賃貸物件がある。この物件の実質利回り(ネット利回り)として正しいものはどれか。なお、借入れはないものとする。
- 6%
- 8%
- 2%
- 10%
こたえを見る
正解: 1. 6%
実質利回りは(年間家賃収入 − 運営費用) ÷ 投資額で求めます。(800万円 − 200万円) ÷ 1億円 = 6%です。選択肢2の8%は運営費用を考慮しない表面利回り(800万円 ÷ 1億円)であり、広告等で強調されがちですが実態を表しません。