相続税・贈与税と賃貸経営 — 貸家建付地・貸家の評価減と、借入れの落とし穴

今日は相続税?から。
まず入口の式ね。
相続税の基礎控除?は、3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数。
課税価格がこれを超えた分に税がかかります。

そのとおり。
ではここからが本題。
同じ1億円でも、現金で持つのと賃貸住宅にして持つのとでは、相続税評価額がまるで違うのよ。

現金は額面どおり1億円と評価されます。
でも土地と建物には評価のルールがあって、しかも人に貸していると、さらに下がるの。
まず土地。
貸家を建てた土地を貸家建付地?といいます。

式はこう。自用地としての評価額 × (1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)。

ええ、借家権割合は30%。
借地権割合は地域ごとに路線価図で示されます。
そして建物。
貸している建物は貸家?として、固定資産税評価額 × (1 − 借家権割合 × 賃貸割合)で評価されます。

そこに気づけたら上出来よ、ましろさん。
賃貸割合は、賃貸されている部分の床面積の割合。空室が多いほど賃貸割合は下がり、評価減も小さくなるの。
「建てただけ」では効かないということ。

ええ。
賃貸経営に関わるのは貸付事業用宅地等。
要件を満たせば200㎡までの部分について50%減額されます。
居住用の330㎡・80%とは、面積も割合も違うから混同しないでね。

…そこが一番危ないところ。
借入金は債務として控除されるけれど、返すのは相続人よ。
空室が続けば返済は家賃で賄えず、売ろうにも値がつかない。
税を減らして家計を壊しては本末転倒です。

そのとおり。
それに税制は改正されます。
ここで学んだのは考え方の骨格。
実際の判断では必ず最新の制度を確認し、税理士などの専門家に相談すること。
管理士としての誠実さは、そこに表れます。