説明事項は数が多く、丸暗記は現実的ではありません。サブリース特有の項目に的を絞って押さえていきましょう。
香月 リサ 先生
今日は説明事項の中身。
全部を暗唱する必要はないけれど、サブリース特有の項目だけは落とせないわ。
深見 つむぎ
基本情報として、特定転貸事業者の商号・名称又は氏名及び住所、契約の対象となる賃貸住宅、契約期間。
ここは想像がつきます。
香月 リサ 先生
ええ。
問題はここから。
オーナーに支払う家賃の額・支払期日・支払方法に加えて、家賃の設定根拠と家賃改定日まで説明させるのよ。
戸倉 ジャスミン
設定根拠…？ 「うちが決めました」じゃダメってこと？
香月 リサ 先生
ダメね。
近傍同種の家賃相場を示すなどして、なぜその額なのかを示す必要があるわ。
雪村 ましろ
ぽわわ〜…家賃改定日って、家賃を見直す日のことだよね。
それを先に伝えておくの。
香月 リサ 先生
そう。
そして最重要がこれ。契約期間中に家賃の減額請求ができること――借地借家法第32条にもとづく減額請求は、家賃改定日以外の日でも行使できる。
そこまで説明する義務があるの。
深見 つむぎ
…改定日を定めていても、それに縛られないのですね。
「次の改定日までは安泰」とは限らない、と。
香月 リサ 先生
そのとおり。
ここを伏せれば、前に学んだ不当な勧誘――不告知に直結する。
説明義務と勧誘規制はつながっているのよ。
戸倉 ジャスミン
うぅ…オーナーさん、家賃保証って聞いてたのに減らされちゃうのか…。
雪村 ましろ
…あと、最初の何か月かは家賃が入ってこない期間があるって聞いたことある。
あれは？
香月 リサ 先生
よく知っているわね、免責期間よ。
入居者を募集するあいだ、事業者が家賃の支払いを免れる期間のこと。
設ける場合はその旨を説明しなければならないわ。
深見 つむぎ
残りを整理します。
賃貸住宅の維持保全の実施方法、維持保全に要する費用の分担、契約の更新・解除、転借人の資格その他の転貸の条件、転借人に対する維持保全の実施方法の周知、損害賠償額の予定・違約金。
雪村 ましろ
費用の分担…修繕費、オーナーさんが持つこともあるんだね。
香月 リサ 先生
そこも典型的な「聞いていない」トラブル。
最後にもう一つ、借地借家法第28条の正当事由と第32条の借賃増減額請求の適用があること――これも説明事項に含まれているわ。
戸倉 ジャスミン
法律の話まで書かされるんだ。
……なるほど、オーナーさんが「簡単に解約できると思ってた」ってならないためか！
確認クイズ
特定賃貸借契約重要事項説明の説明事項に関する記述として、「誤っている」ものはどれか。
- 家賃の設定根拠のほか、家賃改定日を定める場合はその旨を説明しなければならない。
- 借地借家法第32条により、契約期間中に家賃が減額される場合があることを説明しなければならない。
- 家賃の支払いについて免責期間を設ける場合は、その旨を説明しなければならない。
- 家賃改定日以外の日に、特定転貸事業者から家賃の減額を請求することは一切できない。
こたえを見る
正解: 4. 家賃改定日以外の日に、特定転貸事業者から家賃の減額を請求することは一切できない。
誤っているのは選択肢4。借地借家法32条にもとづく借賃減額請求は、契約で定めた家賃改定日とは関係なく行使できます。だからこそ重要事項説明では「家賃改定日以外の日でも減額請求が可能であること」まで説明しなければなりません。選択肢1・2・3はいずれも正しい説明事項です。